はじめに
賃料増額交渉や調停において、不動産鑑定士による意見書は重要な役割を果たします。今回は、実際の継続賃料に関する意見書の内容を基に、その構成と算定方法について解説します。
対象物件の概要
- 物件住所
- 築年数
- 専有面積
- 現行賃料
- 普通借家契約
- 直近合意時点（一番最初に賃貸借契約をした日）
意見書の構成
不動産鑑定士の意見書は、一般的に簡易鑑定と呼ばれるもので机上調査になります。
主に以下の要素で構成されています。
- 継続賃料（結論）
- 対象不動産の詳細
- 調査手法の適用と結果
- 各種指数データ
継続賃料の算定方法
意見書では、以下の3つの方法を用いて継続賃料を算定しています。
- 差額配分法：一般的な新規賃料と実際賃料の差額を適切に配分して算出します。
- 利回り法：対象不動産の価格に継続賃料利回りを乗じて算出します。
- スライド法：実際賃料に変動率を乗じて算出します。
最終的な継続賃料の決定
3つの方法で算出された賃料の平均値を採用し、最終的な継続賃料を決定しています。
各種指数の活用
意見書では、以下の指数を参考にしています。
- 不動研住宅価格指数
- 不動産投資家調査（マンション期待利回り）
- マンション賃料インデックス
- 消費者物価指数
- 毎月勤労統計調査
これらの指数を用いて、不動産市場の動向や経済情勢の変化を反映させています。
まとめ
不動産鑑定士による継続賃料の意見書は、複数の算定方法と各種経済指標を組み合わせて、客観的かつ公平な賃料を導き出しています。賃料増額交渉や調停において、このような専門家の意見は重要な根拠となり得ます。ただし、意見書はあくまで参考資料の一つであり、最終的な賃料決定には当事者間の交渉や個別の事情も考慮される点に注意が必要です。簡易裁判所の少額訴訟ではこちらの意見書をそのまま判決に採用するケースもあるようです。
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