賃料増額請求は、賃貸借契約において頻繁に発生する問題ですが、その法的手続きには注意が必要です。特に調停前置主義が適用される場合、調停が不調に終わり訴訟へと発展した際に、賃料増額の「起算点」が変更される可能性があることをご存じでしょうか？これは被告側にとって予期せぬリスクとなり得ます。本記事では、この問題について詳しく解説し、実際の事例を交えてそのリスクを明らかにします。
調停前置主義と賃料増額請求
借地借家法では、賃料が「不相当」となった場合、増額請求が認められています（借地借家法11条1項、32条1項）。この請求を行う際には、まず調停手続きを経ることが原則です。この「調停前置主義」は、当事者間の話し合いによる解決を促進するための制度です。
通常、賃料増額請求は内容証明郵便で通知され、その時点で意思表示が成立します。この通知は、増額後の賃料をいつから適用するかという「起算点」を定める重要な役割を果たします。
訴訟移行後に起算点が変わるリスク
調停が不成立となり訴訟へ進む場合、起算点が変更される可能性があります。具体的には、内容証明郵便で通知されたタイミングではなく、「訴状」に基づき原告が改めて賃料値上げを主張したタイミングが新たな起算点とされるケースがあります。この変更は被告側にとって予期せぬリスクです。
例えば、ある事例では、内容証明郵便で通知されたタイミングから約1年も遡って新たな賃料増額分の支払い義務が発生しました。このようなケースでは、被告は予想以上の未払賃料を一括で支払う必要に迫られることがあります。
実際の体験談：予期せぬ遡及リスク
筆者自身もこの問題に直面しました。内容証明郵便による通知時点を基準としていたにもかかわらず、訴訟段階で原告側の主張により約1年分も遡及して新たな賃料増額分が計算されました。この結果、大幅な未払賃料が発生し、大きな経済的負担を強いられることになりました。
このような事態は、調停段階で合意できず紛争が長期化したことによるものですが、被告としては早期解決を目指す姿勢が重要だったと痛感しています。
起算点変更リスクへの対策
このようなリスクを回避するためには以下のポイントを押さえる必要があります：
- 内容証明郵便の確認
通知された内容や金額について詳細に検討し、不備や不合理な点がないか確認します。 - 調停段階での早期合意
調停段階で可能な限り合意を目指し、不必要な訴訟への発展を防ぎます。 - 専門家への相談
訴状提出後の起算点変更リスクについて弁護士など専門家から助言を受けます。 - 証拠資料の整備
賃料改定時期や経済事情の変動などを示す客観的資料（不動産鑑定書など）を準備します。
まとめ
賃料増額請求における「起算点」の変更は、被告側にとって予想外の負担となり得ます。特に調停後の訴訟移行時には、このリスクについて十分理解し対応することが重要です。今回紹介した事例や対策ポイントを参考にしていただき、円滑な紛争解決につながれば幸いです。
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