家賃保証会社から突然の電話
ある日、契約時に加入した家賃保証会社の担当から電話がかかってきました。
用件は「〇月分家賃が未払いです」という督促でした。
しかし私は、翌月分の家賃を期日前に振り込み続けています。滞納した覚えは一切ありません。
「どういうことか」と話を聞いていくと、少しずつ構造が見えてきました。
保証会社に届いていた情報は「FAX1枚」だけだった
家賃保証会社担当の方はこう言いました。
「うちに来ているのは、不動産屋の管理部門からのFAX1枚だけです。
『〇月分家賃XXX円が未払い』という金額だけが記載されたものです。
更新料や遅延損害金への充当については、一切記載されていません。」
つまり、不動産屋は家賃保証会社に対して、
- 家賃を更新料・遅延損害金に勝手に充当していること
- その結果として帳簿上の「家賃滞納」が生じていること
- 現在も借主と法的に係争中であること
これらを一切伝えず、「家賃が未払いだ」とだけ報告していたのです。
「1ヶ月ずれ」の仕組みとは
家賃保証会社の担当はこの状況をより詳しく説明してくれました。
私が毎月翌月分の家賃を早めに振り込む運用をしているため、家賃保証会社のシステム上は「当月分として処理」されます。しかし不動産屋は、その入金を更新料や遅延損害金に充当してしまいます。
結果として、現在まで、帳簿上は常に「1ヶ月分の家賃が未払い」という状態が人工的に作り出され続けています。
家賃保証会社の担当はこう続けました。
「入金の確認は弊社ではできないので、うちは不動産屋から言われるがままという感じになっています。」
保証会社は、不動産屋からのFAXを受け取るだけで、実際に借主が振り込んでいるかどうかを自社では確認できない立場にあるのです。
「家賃として払ったものは、家賃に充当しなければならない」
この点について私が説明すると、家賃保証会社の担当は明確にこう述べました。
「家賃として払ったものは家賃として充当しなければいけないというルールがあります。
本人が了承していない家賃分を更新料に充ててはいけないという判例もあります。
あなたがおっしゃっていることのほうが、法的な見解からしても合っています。
それは弊社も同じ見解です。」
家賃保証会社の担当者自身が、借主の主張が法的に正しいと認めたのです。
「書面を出してください」と言っても、出てこない
不動産屋は「顧問弁護士に相談して対応している」と言い続けています。しかし私が「では法的な根拠を書面で示してください」と求めると、一切応じません。
家賃保証会社の担当もこの点についてこう述べました。
「弁護士に相談と言っても、おそらく口頭で聞いただけだと思うんです。」
書面で法的な根拠を示せないまま請求が続いている——これが今の実態でした。
「退去後に保証会社から一括請求される」シナリオの破綻
以前、家賃保証会社担当からはこのような説明を受けていました。
- 退去時に「未払い分」が残っていれば、保証会社が不動産屋に立て替える
- その後、保証会社から借主に一括請求が来る
しかし家賃保証会社の担当は、今回の通話でこう述べました。
「争いがある状況でうちが立て替えてあなたに請求しても、同じように争いになって回収できない可能性が高い。
その場合はあなたと不動産屋で直接話し合ってもらうことになる。
結果的に、弊社が不動産屋に払った分は『返してください』と不動産屋に求める話になると思う。」
つまり、家賃保証会社は「係争中の債権を安易に立て替えない」というスタンスを明確にしたのです。
不動産屋が描いていたであろう「保証会社を使って一括請求させ、借主を追い詰める」シナリオは、ここでも崩れ始めています。
この記録から、同じ状況の方へ伝えたいこと
もし今、あなたが「法定更新により、更新書類に押印していないため更新料を支払う義務はない」と主張し、
- 家賃を払い続けているのに「滞納」と言われている
- 更新料や遅延損害金を「家賃から差し引かれている」
- 退去後に家賃保証会社から請求が来ると脅されている
という状況にあるなら、今回の経験から言えることがあります。
家賃保証会社は「不動産屋からのFAX」しか見ていない
家賃保証会社は借主から直接の入金確認ができません。不動産屋からの報告内容だけで動いています。だからこそ、こちらから丁寧に経緯を説明し、振込の事実を伝えることが重要です。
「家賃として払ったものは家賃に充当せよ」は法的ルール
本人が了承していない「家賃を更新料に充当すること」を禁じた判例があります。この点は私が相談した弁護士はもちろん、今回は家賃保証会社の担当者も認めました。
記録を残し続けることが、最大の武器になる
振込日・金額を丁寧に記録し続けることで、第三者（行政・弁護士・家賃保証会社）が状況を正確に把握できるようになります。相手が不正な報告をしていても、こちらに記録があれば崩れていきます。
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